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【潇言物语】小区停车管理?没那么简单!
发布日期:2019-08-26 09:46   来源:未知   阅读:

  徐汇区司法局【潇言物语】专栏第五期带来小区停车管理应知应会。本专栏将围绕时下关于物业管理及小区治理的热点、难点问题,从业主、业委会、物业服务企业、街镇职能管理部门等方面入手,由上海七方律师事务所合伙人廖潇歌及其团队以专业律师的角度进行探讨分析。

  廖律师及其团队律师近年来主要致力于基层政府法律顾问、行政应诉、房屋征收法律服务、公共法律服务等业务领域。廖律师热心公益事业,为市政府信访接待律师志愿团成员;担任村居法律顾问,参与人民调解工作,为社区居民提供法律咨询、开展法制讲座。廖律师对物业纠纷、基层治理有独到的见解和视角。

  对于需要经常开车外出办事的有车族而言,在外的首要任务是把车停好,否则无法安心办事。偶有路边临停也总提心吊胆,怕被贴上罚单得不偿失。不过相较于在外停车,小区停车就更烦心了。700977.com。在外停车即便目的地停车困难,也可以找距离目的地较近的地方克服一下。而小区停车,具有排他性、便利性的特点,小区业主都会首选在本小区内停车。殊不知,要给车子在小区里“安家”,却不是一件容易的事。本文将从小区停车管理的角度来展开讨论。

  一、要谈停车管理,首先得理清车位的产权归属。本文出于方便区分的角度简单将车位划分为地上车位和地下车位。

  地上车位,笔者认为根据《物权法》第七十三条、第七十四的规定以及相关案例表明,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,都属于业主共有。

  地下车位又可以分为人防车位和非人防车位。人防车位根据《人民防空法》和《物权法》的规定,所有权属于国家,但使用、管理、收益的权利属于投资者。因此,开发商可以将此类车位租赁给业主收取租金。非人防车位,如果开发商将地下车位面积按照公建面积分摊给全体业主,那么车位的所有权属于业主共有。

  对于地上和地下车位,如果具有独立产权,可以由开发商和业主通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此总体而言,小区车位的所有权可以归类为归属于开发商(包括开发商投资)、业主个人以及业主共有三种。

  1、车位原本作为房屋的附属产品,在近些年来也逐渐成为矛盾焦点,关于开发商出售和租赁车位的纠纷层出不穷。先是各种令人咋舌的“天价车位”,接着是开发商为促销车位实行“只售不租”,再到为了规避政府部门监管采取“以租代售”形式,一次性要求缴纳二十年车位租赁费等等。以上种种,都是开发商利用优势地位,为了实现利益最大化而采取的各种手段,六合神灯论坛!存在明显不公平不合理,在实践中也遇到业主的强烈反弹。同时业主表达不满情绪的方式也容易过激,堵门、堵路造成严重的社会影响。

  针对这一现象,2017年上海市住建委、上海市物价局针对车位销售、租赁的问题联合发布了《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》,其中对车位的销售实行“一价清”制度,采取价格备案的形式进行管理。对车位销售采取明码标价,不得额外收费,不得捆绑销售,不得附加条件等一系列措施进行管理。对车位的租赁价格也一并进行备案管理,明确不得以只售不租等理由拒绝出租。这份通知对车位的销售和租赁都做了详细的规定,对不规范不合理的情况进行了约束,很大程度上解决了车位销售和租赁中的乱象。

  2、《上海市住宅物业管理规定》规定,对于属于业主共有停车位的停放、收费和管理等事项都需要由业主大会来决定。该规定增强了业主大会的职权和自主性,既尊重了广泛的民意基础又能够结合小区实际情况进行一定程度的灵活调整。比如小区车位在满足业主停车尚有富余的情况下,可以适当开放给外来车辆以增加收入。在停车较为紧张的情况下,通过设置阶梯式的停车费计费方式,例如第一辆车以较低价格计费,第二辆车价格以正常价格计费,第三辆车以两倍价格计费等模式最大程度满足广大小区业主的基本需求。又或者在业主和租客停车不同价的情况下,业主能否将其作为业主身份的停车权利转让给租客并按业主价格收费,也是制定停车规则时需要考虑的内容。但小区毕竟是众多业主的集合,不可能对每一件事都保持一致的观点,普遍认为合理的规则也不能让所有人都接受。

  例如在(2019)沪01民终1320号王浩诉上海市闵行区春申万科城业主委员会业主撤销权纠纷一案中,即便业主大会投票通过的停车方案,上诉人也认为方案不合理,侵犯了他的权利。

  小区停车作为社区管理的一个重要事项,是考验社区管理精细化程度的一个重要标准,如何按程序决定停车事宜、设置合理的停车规则、制定停车收费标准等都是解决停车问题的症结。

  总体而言,通过社区管理相关法律法规的不断细化,社区管理的水平也在不断提升。正如党的十九大报告指出:我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。美好生活的需求和发展之间的关系是动态的,相互促进的。社区管理的目标也并不是期待所有人都事无巨细地参与到所有的社区管理事务中来,而是通过形成好的制度和执行力来最大程度实现群体的共同利益诉求。

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